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Utiliser le déficit foncier comme technique de réduction d'impot

Publié le samedi 29 avril 2017

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Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui fonctionne très bien pour faire baisser le niveau de votre imposition. Si vous déclarez des revenus fonciers, vous êtes probablement éligible à ce dispositif avantageux, sous certaines conditions.

Si vous dépensez de l'argent pour entretenir un parc immobilier locatif, vous pouvez déduire les dépenses de vos revenus fonciers. Cela semble logique dans la mesure où l'Etat ne vous demande guère de payer de l'impôt sur les sommes dépensées pour, justement, pouvoir bénéficier de revenus fonciers de manière durable.

A savoir

Si le montant des charges annuelles liées à vos investissements excèdent, de manière régulière ou non, vos revenus de même nature, alors vous pouvez diminuer votre revenu global d'autant. La limite de la diminution de votre revenu global grâce au déficit foncier est de 10 700€ par année. Dans le cas où votre déficit imputable à votre revenu global dépasse cette somme, vous pouvez déduire le montant restant sur une période de 10 ans.

Pour avoir droit à ce mécanisme vous devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel et ne pas bénéficier d'autres avantages fiscaux comme le micro-foncier par exemple. Ce régime présente des avantages pour les revenus fonciers n'excédant pas 15 000 € car il impute un abattement qui correspond à des charges fictives de 30%, du coup si vos charges dépassent 30% du montant de vos revenus, vous avez intérêt à déclarer vos revenus au régime réel. 

Bon nombre d'acquisitions immobilières ayant pour but de constituer un patrimoine sont réalisées à l'aide d'un crédit. Dans l'hypothèse où les intérêts d'emprunt et les différents frais liés au crédit, à eux seuls, dépassent le montant des revenus encaissés une année, alors vous ne pourrez pas imputer cet excédant sur votre revenu global, car les intérêts d'emprunt sont déjà imputés aux revenus fonciers (et donc limités à ceux-ci, les revenus fonciers ne pouvant pas être négatifs fiscalement).

L'impôt sur lequel la majorité des avantages fiscaux reste sans effet est la CSG-CRDS. Cet impôt appelé « prélèvements sociaux »  est dû sur les revenus fonciers sans diminution d'aucune sorte. Seul le déficit reporté, résultant d'un déficit foncier non déduit d'une année antérieure donne droit à une diminution de l'assiette fiscale soumise aux prélèvements sociaux.